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2023年上半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來4個新項目交付，合計新增辦公面積29.1萬平方米；其中超八成位于天府新區(qū)，包括金為創(chuàng)新中心、天府法務(wù)產(chǎn)業(yè)大廈及保利天寰廣場，推動該子市場規(guī)模的快速發(fā)展。

著眼需求端，二季度凈吸納量由負轉(zhuǎn)正，實現(xiàn)約3.7萬平方米，主要是得益于業(yè)主前期在談的需求于年中陸續(xù)落地。但由于行業(yè)調(diào)整引致的辦公面積整合或退租貫穿上半年，最終凈吸納量僅錄得約2萬平方米，半年環(huán)比下降56.2%。此外，值得關(guān)注的是，二季度受宏觀環(huán)境不確定性走強的影響，市場情緒更趨謹慎，需求逐步降溫。

(相關(guān)資料圖)

相應(yīng)地，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率較去年底上升3.6個百分點至24.4%；以價換量為市場去化的主旋律，導(dǎo)致平均租金仍處下行通道，跌幅為0.6%。

新增需求按行業(yè)看，TMT重回首位，占比24.4%；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)緊追其后，分別占比18.8%、12.7%。

具體而言，“數(shù)實融合”發(fā)展背景之下，成都數(shù)字化與工業(yè)化加速融合發(fā)展，不僅為TMT需求增長續(xù)以動能，也令細分行業(yè)需求日趨多樣。統(tǒng)計顯示，上半年工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)需求占比攀升至82.1%，且其中不乏農(nóng)業(yè)科技、房地產(chǎn)科技、數(shù)字工業(yè)設(shè)計等“數(shù)實融合”典型案例的需求落地；51.2%的TMT需求為內(nèi)資企業(yè)貢獻；34.9%的TMT需求落于大源。

金融業(yè)方面，其整體擴張需求較去年下半年有所放緩。其中，以保險業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融仍占主導(dǎo)地位，貢獻金融業(yè)1,000平方米及以上大面積需求的74.1%。專業(yè)服務(wù)業(yè)重返需求前三位，占比12.7%，其中律所貢獻大面積需求，且展現(xiàn)出對獨棟及乙級樓等物業(yè)趨強的青睞。

從企業(yè)的辦公策略來看，“降本增效”將是未來一段時間內(nèi)企業(yè)進行擴張時的關(guān)鍵考量。據(jù)《2023年中國辦公樓租戶調(diào)查》結(jié)果，近九成川內(nèi)受訪企業(yè)表示，未來三年房地產(chǎn)租金支出的增速將不高于整體運營成本的增速；出于對經(jīng)濟和業(yè)務(wù)不確定性的考量，亦有逾1/4的租戶希望業(yè)主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項之一，這一比例在中小租戶和業(yè)務(wù)彈性較高的科技互聯(lián)網(wǎng)租戶中更高。

目前成都寫字樓市場的發(fā)展趨勢與企業(yè)辦公策略的調(diào)整步調(diào)一致，并驅(qū)動一二級租賃市場呈現(xiàn)發(fā)展新格局。在CBRE監(jiān)測的單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓中，近七成樓宇可提供“拎包入駐”產(chǎn)品，其中業(yè)主自營和第三方辦公服務(wù)運營商占比各半。

不同于過往，一級租賃市場的樓宇業(yè)主也紛紛入局，將部分符合條件的遺留裝修房源試水，或利用長期難以出租的零散面積推出精裝房源及定制裝修服務(wù)。二級租賃市場方面，第三方辦公服務(wù)運營商加速迭代，新一輪擴張的品牌在地化強、靈活性高，不再側(cè)重于品牌輸出、社群氛圍，而是更聚焦于對企業(yè)辦公的前置成本節(jié)省。

毋庸置疑，上述發(fā)展新格局能精準對接企業(yè)當(dāng)下的辦公需求，從而加速寫字樓市場去化，但業(yè)主仍需綜合考量短期去化與長期運營之間的平衡，特別是在租戶結(jié)構(gòu)、租約管理及價格體系管理等方面，以評估精裝產(chǎn)品的推出量和與樓宇整體的適配性。

展望2023年下半年，市場預(yù)計迎來約48萬平方米的新增供應(yīng)；其中78.3%位于天府新區(qū)，新增供應(yīng)的持續(xù)放量將進一步加劇該子市場的去化壓力。

2023年上半年，天府和悅廣場開業(yè)，一二期合計商業(yè)面積約25萬平方米；其作為天府新區(qū)最大的購物中心，推動該區(qū)域的商業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。著眼需求端，餐飲、旅游引領(lǐng)消費復(fù)蘇，1-5月成都社會消費品零售總額增速由負轉(zhuǎn)正至9%；上半年成都旅客吞吐量同比增長118%，創(chuàng)歷史同期新高，居全國第三。然而，以服飾、教培等為代表的品牌持續(xù)迭代，導(dǎo)致新增需求的活躍度未達預(yù)期，或個別連鎖品牌閉店退租；此外，多個購物中心借勢調(diào)改，主動騰退租戶重新定位招商，項目空置率大幅度上升，拖累市場吸納。因此，上半年市場凈吸納量僅錄得約2萬平方米，整體空置率較去年底上升1.9個百分點至11.6%。平均租金持續(xù)下跌，但跌幅逐季收窄，其中次級、近郊商圈最為明顯。

新增需求按業(yè)態(tài)看，餐飲、體驗表現(xiàn)亮眼，需求占比較去年下半年分別增長6.5、4.0個百分點到38.4%、16.4%；零售及主力店業(yè)態(tài)的需求占比分別為43.0%及2.2%，較去年下半年分別收縮9.3、1.2個百分點。

消費者愈發(fā)注重個性化與體驗感，驅(qū)動零售品牌深挖細分圈層，聚焦垂直品類，提供更針對性的產(chǎn)品和服務(wù)。上半年，專業(yè)運動、設(shè)計師及細分潮流等專注于垂直品類的品牌拓店積極，如Jil Sander、Basement FG、short sentence、HONMA、Salomon、Stone Island等。同時，奢侈品牌也針對VIC貴賓圈層設(shè)立沙龍店，定向提供尊享服務(wù)，如Chanel Salons Prives。布局方面，零售品牌積極加碼次級、近郊商圈，特別是珠寶配飾、美妝護膚、時尚服飾等品類。

餐飲品牌活躍度攀升，成業(yè)主回填空置面積的主力軍，剛需和體驗為綱。特別是非核心商圈或個別空置率較高的購物中心，業(yè)主對餐飲業(yè)態(tài)的準入門檻進一步降低?？觳?、簡餐需求活躍，購物中心也紛紛設(shè)立“小餐飲街區(qū)”聚集煙火與客流，如IFS、萬象城等。此外，更愜意、松弛的氛圍，疊加精致的餐食令市場掀起B(yǎng)istro風(fēng)潮，成為年輕人的新聚場，如Alimentari Grande等。

體驗業(yè)態(tài)方面，“解壓松弛”新業(yè)態(tài)受熱捧。隨著消費者愈發(fā)追求反焦慮、松弛感、釋放的生活態(tài)度，包括格斗、射箭、Live house、KTV、寵物互動等品類于上半年積極拓店，營造平衡工作與生活的第三空間，如KEZEE Channel、Topgolf等。

有鑒于此，消費者新畫像得以呈現(xiàn)：個性化、圈層、松弛、剛性、戶外、場景、解壓。

愈發(fā)細分及強體驗的消費需求亦推動非標商業(yè)快速發(fā)展，2023年22個非標商業(yè)將為市場帶來約92萬平方米的新增供應(yīng)，首次超過購物中心的供應(yīng)量。按物業(yè)形態(tài)來看，開放街區(qū)、公園街區(qū)為主導(dǎo)，分別占比34.1%、25.4%；按定位來看，超半數(shù)非標物業(yè)為滿足“十五分鐘生活圈”消費的鄰里/社區(qū)中心，超兩成為社交中心。其中，8個項目已于上半年開業(yè)，包括麓坊中心B館、祠堂街藝術(shù)社區(qū)、白塔公園、文殊坊二期等。

新晉非標物業(yè)所呈現(xiàn)的消費內(nèi)容不斷升級，特別是零售業(yè)態(tài)的占比顯著加大，甚至包括國內(nèi)外服飾、香氛等品牌的西南首店。這得益于非標物業(yè)的七大比較優(yōu)勢，包括垂直定位、昭示性好、入駐門檻靈活、場景化強、圈層文化共鳴、運營時間彈性及個別支持定制改造。

展望2023年下半年，成都零售物業(yè)市場還將迎來約54萬平方米的新增供應(yīng)，皆集中在天府新區(qū)和北三環(huán)外的商業(yè)空白區(qū)域，包括備受矚目的天府大悅城等。三季度的暑假及大運會，有望進一步推高旅游熱度，刺激消費增長。存量項目的業(yè)主或?qū)⒀永m(xù)租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以完成上半年開啟的重新定位目標，并積極實現(xiàn)空置率的回填。

2023年上半年，成都倉儲物流市場迎來2個高標庫交付，合計新增倉儲面積24.3萬平方米；其中，普洛斯天府機場物流園的交付拉開天府空港物流園區(qū)的帷幕，未來該園區(qū)將依托航空樞紐提速發(fā)展，目前已吸引豐樹、中外運、順豐等頭部物流開發(fā)商的進駐。

著眼需求端，作為消費主導(dǎo)型市場，上半年成都網(wǎng)絡(luò)零售額穩(wěn)步增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，成都實現(xiàn)實物型網(wǎng)絡(luò)零售額1,749.9億元，占比四川的72.3%；京東數(shù)據(jù)顯示，618期間線上消費的成交額高于平時同時長消費的140%，成都依然是整個四川消費的“領(lǐng)頭羊”，成交額占比高達53%。得益于此，三方物流和電商在消費動能的帶動下擴張明顯，主導(dǎo)上半年需求增長，分別占比新增倉儲面積的53.3%和29.8%。然而，上半年凈吸納量僅錄得約11.4萬平方米，原因在于租戶策略和園區(qū)格局的兩大變化令市場邁入調(diào)整期。截至二季度末，全市高標庫整體空置率較去年底上升1.9個百分點至11.6%；平均租金維持下行趨勢，但跌幅收窄至0.8%。

具體來看，首先租戶策略方面。由于宏觀環(huán)境的不明確性，消費持續(xù)回歸理性，或優(yōu)先保證基礎(chǔ)型消費。這一趨勢驅(qū)動零售商、電商等行業(yè)邁入轉(zhuǎn)型調(diào)整周期，而投射到倉儲市場的表現(xiàn)則是，租戶新增需求謹慎，或通過優(yōu)化、整合倉儲面積以實現(xiàn)降本增效。

上述租戶策略的轉(zhuǎn)變也是引致成都物流園區(qū)格局變化的原因之一。得益于不斷成熟的基建和產(chǎn)業(yè)氛圍，以及充裕可租賃空間及性價比，青白江和龍泉園區(qū)的租賃活躍度不斷攀高，積極吸引新增需求的落地、搬遷租戶的遷入，上半年分別錄得成交案例（按面積看）的57.6%和24.6%即為佐證。截至二季度末，青白江、龍泉園區(qū)的市場整體空置率已分別改善至6.0%、7.2%。另一方面，核心園區(qū)雙流、新都因城市規(guī)劃升級等因素，呈現(xiàn)差異化表現(xiàn)。

展望2023年下半年，成都倉儲物流市場供應(yīng)回落，約7萬平方米的新增倉儲面積計劃交付；著眼去化端，年內(nèi)市場仍將維持調(diào)整的主基調(diào)。

2023年上半年，成都投資市場共錄得四筆大宗交易，總成交金額達22.4億元。標的物方面，延續(xù)多樣化趨勢，涵蓋酒店、綜合體及辦公樓等物業(yè)；買家構(gòu)成方面，仍以國企、本地企業(yè)為主。

著眼供給側(cè)，待售物業(yè)數(shù)量未見明顯增加，但值得一提的是，由于宏觀不確定性延續(xù)，部分核心資產(chǎn)的售賣意愿于季內(nèi)顯著提升，以進一步緩解現(xiàn)金流壓力。從待售物業(yè)的類型來看，伴隨著公募REITs市場擴容，商業(yè)地產(chǎn)的政策利好正在積極引領(lǐng)市場預(yù)期和信心回暖。投資者亦開始關(guān)注核心區(qū)位運營表現(xiàn)較好或具備改造升值潛力的商業(yè)及公寓項目。

從投資策略來看，不管是全國范圍內(nèi)還是本地市場，自用型投資需求在年內(nèi)均呈上升趨勢。企業(yè)自購物業(yè)一方面能滿足其業(yè)務(wù)增長所衍生的辦公或零售空間的擴張需求；另一方面，也使其對租金上漲或房東單方面解約所帶來的風(fēng)險實現(xiàn)有效把控。

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